Nowe przepisy o najmie krótkoterminowym 2026 — co musi wiedzieć właściciel mieszkania w Krakowie

Jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby w Krakowie — albo dopiero to planujesz — rynek, na którym działasz, właśnie przestał być „szarą strefą". 20 maja 2026 roku w całej Unii Europejskiej zaczęło obowiązywać rozporządzenie, które po raz pierwszy nakłada na właścicieli konkretne obowiązki rejestracyjne. Problem w tym, że Polska nie zdążyła z własną ustawą, więc właściciele znaleźli się w nietypowej sytuacji: obowiązek już jest, a narzędzia do jego dopełnienia w skali kraju jeszcze nie ma.

Co się właściwie stało 20 maja 2026?

W życie weszło Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. — dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. Rozporządzenie unijne działa wprost, bez potrzeby uchwalania osobnej ustawy krajowej, więc od tej daty jego zasady obowiązują we wszystkich państwach członkowskich jednocześnie.

Rozporządzenie opiera się na trzech filarach:

• Rejestracja każdej jednostki najmu — każdy lokal (albo pokój) oferowany na pobyty krótsze niż 30 dni ma zostać zarejestrowany i otrzymać unikalny numer identyfikacyjny.
• Numer w każdym ogłoszeniu — ten numer trzeba będzie podawać w ofertach na Airbnb, Booking.com i innych platformach.
• Wymiana danych z platformami — Airbnb, Booking i pozostałe portale będą przekazywać organom publicznym dane o rezerwacjach, liczbie nocy, gości i adresach.

Cel jest prosty: dać miastom rzetelny obraz tego, ile lokali faktycznie działa turystycznie — i kto za nimi stoi.

Luka, w której jesteśmy teraz

Tu zaczyna się polska specyfika. Rozporządzenie wymaga, aby każdy kraj uruchomił krajowy system rejestracji i cyfrowy punkt wymiany danych z platformami. Polska tego terminu nie dotrzymała.

Krajowy rejestr — Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) — na razie istnieje wyłącznie na papierze projektu ustawy. Rządowy projekt (oznaczony jako UC135, przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki) został przyjęty przez Radę Ministrów 14 lipca 2026 r., ale to wciąż dopiero początek drogi legislacyjnej — przed nim praca w Sejmie. Realistyczny termin, w którym CWTON zacznie działać operacyjnie, to najwcześniej rok 2027.

Dla Ciebie jako właściciela oznacza to jedno: obowiązek z prawa UE już istnieje, ale ogólnopolskiego rejestru, w którym miałbyś się zapisać, jeszcze nie ma. I właśnie dlatego to, gdzie mieszka Twoje mieszkanie, ma teraz znaczenie — bo Kraków nie czekał na Warszawę.

Kraków wyprzedził ustawę — i to jest kluczowe

Kraków od lat jest w Polsce liderem porządkowania najmu na doby. Już w 2021 roku miasto uruchomiło eKON — Elektroniczną Ewidencję Krakowskich Obiektów Noclegowych — jako pierwsze i przez długi czas jedyne takie narzędzie w kraju.

W praktyce działa to tak: na podstawie ustawy o usługach hotelarskich Prezydent Miasta Krakowa prowadzi ewidencję obiektów noclegowych innych niż hotele, motele czy pensjonaty — czyli właśnie apartamentów, pokoi i lokali wynajmowanych turystom. Ten obowiązek wpisu do ewidencji obowiązuje w Krakowie niezależnie od tego, kiedy ruszy krajowy CWTON.

Skala jest już poważna. Według danych miasta z sierpnia 2026 r. w ewidencji eKON figurowało ponad 3,5 tys. obiektów, oferujących łącznie ponad 47 tys. miejsc noclegowych. I — co ważne — miasto nie poprzestaje na przyjmowaniu zgłoszeń. Wydział ds. Turystyki systematycznie porównuje oferty publikowane na platformach rezerwacyjnych z rejestrem, prowadzi kontrole w terenie, a właściciele, którzy nie zgłosili obiektu, dostają pisma wzywające do dopełnienia obowiązku. Jeśli kontrola wykaże naruszenie, sprawa może trafić na policję lub do sądu.

Innymi słowy: w Krakowie „poczekam, aż wejdzie ustawa" nie jest strategią. Obowiązek już działa, a miasto aktywnie go egzekwuje.

Co obowiązuje Cię dziś, a co dopiero nadejdzie

Rozróżnienie, które warto mieć jasno w głowie:

Obowiązuje już teraz (Kraków)

• Wpis obiektu do miejskiej ewidencji eKON przed rozpoczęciem świadczenia usług noclegowych.
• Spełnienie wymagań sanitarnych i bezpieczeństwa właściwych dla obiektu noclegowego.
• Uczciwe rozliczanie przychodu z najmu (o podatkach napiszę osobno — to temat na oddzielny wpis).

Obowiązuje z prawa UE, ale bez krajowej infrastruktury

• Sam obowiązek rejestracji jednostki najmu i posługiwania się numerem identyfikacyjnym wynika już z rozporządzenia — ale ogólnopolski numer z CWTON będzie nadawany dopiero po uruchomieniu rejestru.

Dopiero nadejdzie (projekt ustawy UC135 — jeszcze nie jest prawem)

• Ogólnopolski rejestr CWTON zastępujący ewidencje gminne, z numerem obiektu wymaganym w każdym ogłoszeniu.
• Kary administracyjne do 50 000 zł za brak rejestracji.
• Uznanie najmu do 30 dni za usługę hotelarską ze wszystkimi tego konsekwencjami.
• Zaostrzone wymogi bezpieczeństwa, w tym przeciwpożarowe, wdrażane etapami w kolejnych latach.
• Możliwość wyznaczania przez rady gmin stref ograniczających najem na doby (rozwiązanie odłożone na później — kilka lat od wejścia ustawy).

Warto śledzić losy projektu, bo szczegóły — zwłaszcza kwestia stref i uprawnień wspólnot mieszkaniowych — wciąż się zmieniają w toku prac. Ale kierunek jest jednoznaczny: rynek będzie coraz bardziej sformalizowany.

Co to realnie oznacza dla Ciebie jako właściciela

Trzy praktyczne wnioski:

1. Legalność przestała być opcją. Do niedawna mieszkanie można było wystawić na doby praktycznie bez formalności. Ten etap się skończył — w Krakowie już, w całej Polsce lada moment. Obiekt niezarejestrowany to obiekt na celowniku kontroli, a wkrótce także ryzyko usunięcia ogłoszenia z platformy i kary finansowej.

2. Formalności to realna praca. Wpis do ewidencji, wymogi sanitarne i bezpieczeństwa, prawidłowe rozliczenia podatkowe, a wkrótce rejestracja w CWTON i pilnowanie numeru w każdym ogłoszeniu — to zadania, które trzeba dopełnić i aktualizować. Dla właściciela, który traktuje mieszkanie jako inwestycję „obok" głównej pracy, to zauważalne obciążenie.

3. Profesjonalne zarządzanie zyskuje na wartości. Im bardziej sformalizowany rynek, tym większa różnica między wynajmem „na własną rękę" a oddaniem mieszkania w profesjonalne zarządzanie. Firma zarządzająca bierze na siebie rejestrację, zgodność z przepisami, rozliczenia i aktualizację danych — a Ty zostajesz z przychodem i spokojną głową.

Jak się przygotować — krok po kroku

Jeśli już wynajmujesz albo dopiero planujesz:

1. Sprawdź, czy Twój obiekt jest w eKON. Ewidencję można przejrzeć na ekon.um.krakow.pl. Jeśli Twojego lokalu tam nie ma, a wynajmujesz na doby — to pierwszy krok do zrobienia.
2. Uporządkuj dokumentację lokalu — kwestie sanitarne, bezpieczeństwa, stan techniczny. To będzie potrzebne i teraz, i pod przyszłe wymogi CWTON.
3. Ustaw rozliczenia podatkowe zgodnie z rzeczywistością — przy sformalizowanym rynku i wymianie danych z platformami improwizacja przestaje się opłacać.
4. Śledź losy ustawy UC135 — kiedy CWTON ruszy, dojdzie obowiązek uzyskania numeru i podawania go w ogłoszeniach.

Nie musisz robić tego sam

Zmiany w przepisach brzmią groźnie, ale w praktyce sprowadzają się do jednego pytania: kto zajmie się formalnościami, żeby Twoje mieszkanie zarabiało legalnie i bez stresu?

W Homeprime zajmujemy się kompleksowym zarządzaniem najmem krótkoterminowym w Krakowie — od rejestracji i zgodności z przepisami, przez obsługę gości i rozliczenia, po optymalizację przychodów. Znamy krakowski rynek, ewidencję eKON i realia lokalnych kontroli, bo to nasza codzienność.

Jeśli chcesz się dowiedzieć, jak przygotować swoje mieszkanie na nowe przepisy — albo po prostu policzyć, ile mogłoby zarabiać w profesjonalnym zarządzaniu — skontaktuj się ze mną. Chętnie odpowiem na pytania.

Artykuł ma charakter informacyjny i odzwierciedla stan przepisów na wrzesień 2026 r. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przepisy o najmie krótkoterminowym są w trakcie zmian — w indywidualnej sprawie warto potwierdzić aktualny stan prawny lub skonsultować się ze specjalistą.